İmarlı arsa, şehirleşme sürecinin en önemli kavramlarından biridir ve gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen kişiler için büyük önem taşır. Bir arsanın imarlı olarak tanımlanması üzerine yasal ve planlı şekilde yapı yapılabileceği anlamına gelir. İmarsız arsalar ise henüz planlama sürecine dahil edilmemiş, yapılaşma izni bulunmayan arazilerdir. Bu iki kavram arasındaki fark bir yatırımın geleceğini, değer artış potansiyelini ve kullanım amacını doğrudan etkiler. İmarlı arsa, belediyeler tarafından onaylanan imar planlarına göre konut, ticaret, sanayi, turizm veya sağlık gibi farklı kullanım alanlarına ayrılır. Bu sayede yatırımcı arsanın hangi tür yapılar için uygun olduğunu önceden bilir ve buna göre planlama yapar. İmarsız arsalar ise daha çok uzun vadeli yatırım düşüncesiyle tercih edilir. Ancak plan değişikliği ve ruhsat süreçleri nedeniyle daha fazla zaman ve risk içerir.
Dolayısıyla bir arsayı değerlendirirken yalnızca fiyatına değil imar durumuna da dikkat etmek gerekir. Çünkü imar planı, hem mülkün değerini hem de gelecekteki yatırım fırsatlarını belirleyen temel unsurdur. Bu nedenle imarlı arsa kavramı hakkında bilgi sahibi olmak gayrimenkul sektöründe bilinçli yatırım yapmanın ilk adımını oluşturur.
Table of Contents
İmarlı Arsa Ne Demektir?
İmarlı arsa, belediye veya yetkili planlama otoritesinin onayladığı nazım ve uygulama imar planı kapsamında üzerine hangi tür yapıların ve hangi yoğunlukta yapılacağı belirlenmiş parseldir.
İmar durum belgesinde parselin kullanım amacı, emsal (KAKS) değeri, yapı yüksekliği ve ayrık/bitişik nizam gibi koşullar yer alır. Bu nedenle yatırımcılar ve müteahhitler yasal sınırlar içinde proje geliştirir. İmar haklarına göre ruhsat alınması ve altyapı bağlantılarının yapılması mümkün olur.
- Arazide neler inşa edilebilir (konut, dükkan veya sanayi)
- İnşa edilebilecek kat sayısı
- Üzerine inşaat yapılabilecek arazi oranı
- Yeşil bölgelerin oranları
- Altyapı planlaması (yollar)
- Gerekli izinlerin alınması
- Arazinin toplam değeri
İmarlı Arsa Çeşitleri Neler?
İmar planları farklı kullanım amaçlarına göre parselleri sınıflandırır ve her bir sınıf uygulama ve yatırım açısından farklı fırsat ve kısıtlar sunar.
Konut İmarlı Arsa
Konut imarlı arsa, yerleşim amaçlı yapılaşma için ayrılmış parselleri ifade eder. Bu alanlarda konut projeleri, toplu konut uygulamaları veya tekil meskenler planlanır. Altyapı, yeşil alan ve sosyal donatı koşulları konut projelerinin tasarımını belirler. Konut imarlı arsa ifadesi bu tür parsellerin hukuki ve planlamaya dayalı tanımını vurgular.
- Ayrık Nizam (ayrı veya bağımsız bina)
- Bitişik Nizam (şehir evi tipi)
- Blok Nizam (apartman blokları)
Sanayi İmarlı Arsa
Sanayi imarlı arsa üretim, depolama ve sanayi tesislerinin kurulmasına uygun olarak planlanan parsellerdir. Ağır veya hafif sanayi ayrımları, çevresel etki değerlendirmeleri ve ulaşım altyapısı yatırım kararlarını etkiler. Sanayi imarlı arsa terimi, bu amaçla ayrılmış alanların özelliklerini özetler.
Ticari İmarlı Arsa
Ticari imarlı arsa mağaza, ofis, alışveriş merkezi, hizmet ve ticari faaliyetlere uygun olarak planlanan alanlardır. Yaya ve taşıt trafiği, otopark şartları ve cephe düzenlemeleri bu tür arsaların değerlendirilmesinde önemli rol oynar. Ticari imarlı arsa ibaresi ticari faaliyetlerin yer aldığı parsellerin planlama kriterlerini belirtir.
Turizm İmarlı Arsa
Turizm imarlı arsa konaklama tesisleri, tatil köyleri ve turizm altyapısı için ayrılmış parsellerdir. Kıyı düzenlemeleri, koruma bölgeleri ve turizm potansiyeli bu tür arsaların planlamasında belirleyici olur. Turizm imarlı arsa ifadesi bu sınıfa ait parsellerin amaç ve sınırlamalarını tanımlar.
Köy İmarlı Arsa
Köy imarlı arsa, köy yerleşik alanı içerisinde veya kırsal yerleşimlerin yapılaşmasına yönelik basit imar kurallarına tabi parsellerdir. Genellikle düşük yoğunluklu olup, konut ve tarımsal kullanım koşulları içerebilir. Bu tür parsellerde tarımsal kullanımlar ve köyün ihtiyaçlarına göre düzenlemeler öncelik kazanır.
Villa İmarlı Arsa
Villa imarlı arsa genellikle müstakil konutların, bahçe düzenlemelerinin ve özel kullanım alanlarının öngörüldüğü düşük yoğunluklu nizam ile planlanmış parsellerdir. Estetik, cephe düzeni ve yeşil alan şartları bu tür arsalar için önem taşır. Bu parseller lüks konut, özel havuz ve peyzaj yatırımları için elverişli olur.
İmarlı İfrazlı Arsa
İmarlı ifrazlı arsa mevcut bir imarlı parselin belediye onayıyla daha küçük parçalara bölünmesi sonucu elde edilen ve her bir parselin ayrı yapılaşma hakkı bulunan parsellerdir.
İfraz sonrası her parselin ayrı yapılaşma hakkı vardır ve ruhsat başvuruları ayrı değerlendirilir.
İmarsız Arsa Ne Demektir?
İmarsız arsa, henüz belediye veya yetkili kurum tarafından yapılaşma amacına göre planlanmamış parselleri tanımlar. Bu tür arazilerde yapılaşma öncesi imar planı değişikliği, kullanım tahsisi veya özel izinler gerekebilir. İmarsız parsellerde yatırımcılar plan değişikliği sürecini zemin etütlerini ve altyapı gereksinimlerini dikkate alır.
- Resmen belirlenmiş bir kullanım yok
- Üzerine inşaat yapmak için yasal izin yok
- Altyapı eksikliği olabilir
Tarımsal imarlı araziler teknik olarak sadece çiftçilik amaçlı imarlıdır; konut veya ticari binalara izin verilmez.
Alıcıların aşina olması gereken gayriresmî bir terim, beyaz imarlı arazidir. Türkiye'de bu terim, henüz resmi bir tanımı veya kullanım amacı olmayan arazileri ifade eder. İmarsız arazilerde inşaat yasağı kuralının bazı istisnaları olabilir; örneğin, ahır veya çiftlik kullanımı için geçici barınaklar inşa edilebilir.
İmarlı Arsa İle İmarsız Arsa Arasındaki Fark Nedir?
İmarlı ve imarsız arsa arasındaki temel fark imarlı arsalarda yapılaşma koşullarının ve kullanım amacının planlarda açıkça belirlenmiş olması imarsızda ise böyle bir tanımlamanın bulunmamasıdır. Bu durum yatırım süresi, maliyeti ve hukuki riskleri doğrudan etkiler. İmarlı ve imarsız arsa terimi, planlı ve plansız parseller arasındaki bu yapısal farkı vurgular.
Yatırım perspektifinden bakıldığında “imarlı arsa almak mantıklı mı?” sorusu önem taşır. Kısa vadede ruhsat, altyapı ve pazarlanabilirlik avantajı nedeniyle çoğu yatırımcı ve alıcı imarlı parselleri tercih eder. Uzun vadede imarsız parsellerin kazanç potansiyeli vardır. Ancak plan değişikliği süreci ve belirsizlikler dikkate alınmalıdır.
